L’accès à la propriété en Suisse lorsqu’on est un jeune salarié n’est pas chose aisée. Pour ainsi dire, c’est même pratiquement impossible, à moins que vos proches ne mettent la main à la poche.

Explications.

Aujourd’hui, si vous souhaitez avoir accès à la propriété en Suisse, vous devez apporter 20% du prix de vente afin d’obtenir un prêt hypothécaire. Jusqu’au 30 juin 2012, l’entier de votre apport pouvait provenir de votre fond de prévoyance (LPP). Or, depuis le 1er juillet 2012, l’Association suisse des banquiers a édicté de nouvelles normes, reconnues et soutenues par la Finma (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers). Celles-ci exigent que dorénavant, seuls 10% de votre apport ne puissent provenir de votre LPP. Les 10% restants devant être des liquidités, de l’épargne privée ou des titres.

Pourquoi ?

Dans les années 90, la plupart des banques octroyait des prêts hypothécaires à tours de bras, et finançaient jusqu’à 90 % du bien immobilier. Une bulle immobilière s’est alors formée, car de plus en plus de personnes achetaient, et les propriétaires vendeurs proposaient leur bien immobilier à des prix de plus en plus élevés. Puis, les marchés ont chuté, les taux hypothécaires se sont alors envolés, créant la panique et le surendettement de ces nouveaux propriétaires. Ces derniers ont été pour la plupart dans l’obligation de vendre leur propriété, et ce, rarement avec une plus-value.

Le marché s’est calmé, puis a repris de plus belle dans les années 2000. Les taux ont baissé, jusqu’à atteindre 2% au plus bas en 2011. Historique. Et surtout encourageant pour de nouveaux propriétaires. S’est alors recréée une surchauffe immobilière, avec pour conséquence que les prix de vente des biens immobiliers ont atteint leur summum, fin 2012.

Les banques, craignant de reproduire la même crise immobilière que dans les années 90, ont dû prendre de nouvelles mesures. Mais oui, imaginez donc…si les taux remontaient brutalement, les propriétaires ayant pu – tout juste – acquérir un bien immobilier ne pourraient plus assumer leurs charges hypothécaires. Que feraient-ils alors… ? Correct, ils devraient vendre. Mais, à quel prix ?

Vous connaissez tous la loi de l’offre et de la demande. Plus il y a d’offre, moins le prix est élevé. Les banques perdraient alors de l’argent.

C’est pourquoi, afin d’assurer leurs arrières tout en prétendant que c’est pour votre bien (ce qui n’est pas totalement faux), les banques demandent aujourd’hui que seuls 10% de votre apport proviennent de votre LPP, afin de s’assurer qu’en cas de remontée brutale des taux et par la même, de revente « forcée », vous ne vous retrouviez pas (trop) endettés, mais que surtout, votre rente LPP ne soit pas (trop) amoindrie à votre retraite.

Par ailleurs, bien que les taux soient passés en-dessous de la barre de 2% (taux le plus bas référencé en 2015 : 1.05% sur 10 ans), les banques calculent des simulations avec des taux bien plus élevés, jusqu’à 7% (5% d’intérêts + 1% de charges + 1% d’amortissement), afin de s’assurer qu’en cas de hausse des taux, votre charge hypothécaire ne dépasse pas 30% de votre revenu annuel.

Sont trop gentils de penser à notre avenir, ces magnats de la finance…non ?

Néanmoins, il subsiste quelques incohérences :

  • Pourquoi cette nouvelle loi ne provient-elle pas de l’Autorité des Caisses de pensions ?

  • Si l’on peut aisément comprendre les raisons invoquées de cette nouvelle loi, pourquoi ne pas appliquer également de nouvelles réglementations en matière de prix pratiqués sur les loyers ?

En effet, si nous résumons la situation telle qu’elle est pour les jeunes salariés aujourd’hui, nous pouvons dire qu’il est pratiquement impossible d’accéder à la propriété, et ainsi pouvoir bénéficier de loyers hypothécaires relativement bas. Par conséquent, la conjoncture force les jeunes à prendre des locations. Or, il suffit de regarder sur les portails immobiliers pour se rendre compte des prix exorbitants pratiqués sur la région de l’Arc lémanique. Avec de tels loyers, comment est-il possible d’épargner suffisamment pour les fameux 10% restants ?

Prenons un exemple concret.

Bastien et Julie cherchent un appartement de 4 pièces, car ils projettent d’avoir des enfants.

Bastien gagne le salaire médian (6’189.-), et Julie, relativement moins (4’500.-). Tous les deux ont moins de 30 ans et travaillent depuis 5 ans. Ils sont en couple depuis 2 ans. Avant de connaître Bastien, Julie a épargné 5’500.-. Bastien lui, 7’000.-.

Revenu de leur ménage : (10’689.- mensuel / 128’268.- annuel)

LPP : ridiculement basse pour le moment

Ils sont lausannois, et souhaiteraient rester dans leur ville, mais seraient prêts à s’éloigner quelque peu du centre-ville si les prix sont moins chers.

Regardons le marché de plus près,…Les références ci-dessous sont prises sur un célèbre portail immobilier, en date du 3 décembre 2015.

WANTED : APPARTEMENT DE 4 PIÈCES

LOCATION

Prix moyen constaté sur Lausanne-ville : CHF 3’024.-/mois

Prix moyen constaté dans les périphéries de Lausanne : CHF 2’445.-/mois

VENTE

Prix moyen constaté sur Lausanne-ville : CHF 1’300’000.-

Prix moyen constaté dans les périphéries de Lausanne : CHF 830’000.-

Que peuvent alors faire Bastien et Julie ?

Ils pourraient a priori louer un bien immobilier à Lausanne ou en périphérie, puisque le loyer ne doit pas excéder 30% du revenu, afin que leur dossier soit accepté.

Calcul : 10’689*30/100 = CHF 3’200.- = leur budget maximum

Mais ils trouvent ça bien trop cher pour une location…qui plus est, cela ne leur laisse pas énormément de marge pour épargner, puisqu’ils ont tous les deux un leasing, en plus des charges usuelles.

Et même s’ils se rabattaient sur une location moins onéreuse, il faudrait qu’ils s’arment de patience, car il y a beaucoup de demande.

Alors, peut-être peuvent-ils avoir accès à la propriété ? Regardons la situation de plus près…

Simulation pour un achat à Lausanne-ville (simulation faite sur comparis.ch)

Prix de vente : 1’300’000.-

Fonds propres nécessaires (20%) : CHF 260’000.-

  • Provenant de la LPP : CHF 130’000.-

  • Provenant de leur épargne privée : CHF 130’000.-

ATTENTION DE NE PAS OUBLIER LES FRAIS D’ACHAT ! Dans le canton de Vaud, ceux-ci se montent à 5% du prix de vente, et sont à payer au notaire, qui réglera sa note d’honoraires et les frais de mutation. Ces 5% ne peuvent pas être empruntés, ils doivent provenir de votre épargne privée…donc Bastien et Julie n’ont pas besoin de CHF 130’000.-, mais de CHF 65’000.- en plus, soit CHF 195’000.-…c’est pas encore plus chouette comme nouvelle ça ?

Revenu mensuel brut exigé par la banque : CHF 18’500.-

Loyers hypothécaires mensuels : CHF 2’400.-, soit CHF 600.- de moins que pour le même objet en location (taux fixe sur 10 ans de 1.50%). Trop bien!
Oui, mais. Ils n’ont ni l’épargne, ni une LPP, ni un revenu mensuel suffisants pour le moment, pour entrer dans les critères de financement de la banque.

Concernant le revenu mensuel, pourquoi la banque estime-t-elle qu’il n’est pas suffisant ? Car les banques font une simulation de financement avec des taux allant jusqu’à 7%…Selon ce calcul, il leur manquerait un montant supplémentaire de CHF 8’000.- par mois !

Même si le couple souhaitait acquérir le bien en périphérie de Lausanne à CHF 830’000.-, celui-ci ne disposerait toujours pas de revenus suffisants pour assurer une remontée des taux (CHF 12’000.- minimum exigés)…Le couple est donc forcé de dépenser son argent dans un bien en location hors de prix.

Moralité : épargnez dès votre plus jeune âge ! Ou restez chez vos parents afin de faire des économies le plus longtemps possible.  Car ce n’est pas le modèle suisse qui vous facilitera l’accès à la propriété. A moins que nos politiciens changent la donne ?